О том, почему растут цены на рынке недвижимости, и о том, как учёные и политолог виноватили в этом мигрантов
Начать бы хотелось с очень уместной цитаты профсоюзного деятеля 19го века, которая, впрочем, не только лишь не потеряла актуальности в нашем 21ом веке, но и каждый раз находит всё более отчётливые отражения в окружающем нас мире.
«Капитал, — говорит „Quarterly Review“, — избегает шума и брани и отличается боязливой натурой». Это правда, но это ещё не вся правда. Капитал боится отсутствия прибыли или слишком маленькой прибыли, как природа боится пустоты. Но раз имеется в наличии достаточная прибыль, капитал становится смелым. Обеспечьте 10 процентов, и капитал согласен на всякое применение, при 20 процентах он становится оживлённым, при 50 процентах положительно готов сломать себе голову, при 100 процентах он попирает все человеческие законы, при 300 процентах нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы. Контрабанда и торговля рабами убедительно доказывают вышесказанное.
Так вот, кризис рынка ипотечных финансовых услуг (какое совпадение!) в США, случившийся в 2007-2008 годах, перерос во всемирный финансовый кризис. Который неизбежно отразился и на Российской экономике, когда оную лихорадило особенно сильно в 2008-2010 годах. Что выразилось для российского капитала в уменьшении прибыльности той самой экономики, в росте издержек, рисков, сроков окупаемости и т.д. А что первым вышло на докризисные показатели? Так строительство жилья же… И капитал устремился в строительство. Тем более, что строительство жилья предполагало гораздо меньше издержек, рисков и расходов, чем инвестиции в строительство производств, при гораздо более обозримом горизонте извлечения прибыли. И капитал, фактически, разбил себе голову, надув настоящий пузырь на рынке жилищного строительства, когда 60% жилья в новостройках оказались нераспроданы на состояние 2020 года.
Стали ли пытаться как-то «сдуть» этот пузырь, уменьшив объёмы строящегося жилья? Отнюдь! Государство же поспешило помочь своим бенефициарам (все же понимают, что капиталистическое государство есть лишь инструмент осуществления воли капиталистов?), введя различные виды льготной ипотеки. Что лишь усугубило ажитацию того самого капитала, который уже разбив себе голову об инвестиции в жилое строительство, продолжил биться головой, всё наращивая те самые инвестиции в расширение всё того же строительства. И вот, уже в июле 2024 года, у нас новый рекорд: 67% жилья нераспроданы (чтобы вы понимали, это 76,9 млн м², что превосходит весь метраж строящегося жилья за 2018 год, когда в постройке находилось лишь 75,7 млн м² жилья).
Кстати, вся эта льготная ипотека софинансируется же государством. Но у государства нет иных средств, кроме налоговых поступлений. Так что этот «праздник» за счёт вообще всего населения происходит. Это за наши с вами средства государство помогает банкам заманивать в ипотечное рабство людей. Но банки останутся в выигрыше даже когда этот пузырь лопнет. Ведь ипотечники то от них уже никуда не денутся, а активы застройщиков можно будет выкупить в счёт долгов по кредитам, которые они набрали у тех самых банков. Так что спасая застройщиков из карманов непричастных граждан, государство, как обычно, больше всего помогло именно банкирам.
А на данный момент пузырь на рынке жилого строительства продолжает надуваться. Наращиваются темпы того строительства, растёт и нераспроданный процент жилья. Но если сбыт не поспевает за строительством, а прибыль и средства на расширение строительства необходимы застройщикам, то значит будет расти цена на квартиры. Я совсем не удивлюсь, если окажется, что стоимость одной квартиры на этаже в новостройке, фактически, покрывает собой затраты на половину того этажа. Потому что именно такие мысли приходят мне на ум, когда я просматриваю цены на недвижимость. Конечно, большие цены отпугивают покупателей, но снижение спроса неизменно парируется… повышением цен.
Так вот, к чему это длинное вступительное слово, где я рассматриваю рынок жилья в этих наших палестинах? А попалось мне на глаза исследование с оценкой влияния миграционных процессов на ценообразование на рынке жилой недвижимости в РФ, опубликованное в Вестнике Финансового университета от 2023 года, где авторы пришли к следующим выводам:
1. Миграционный прирост населения в Российской Федерации оказывает влияние на динамику цен на жилую недвижимость с запаздыванием в 10 месяцев. При этом увеличение притока миграции на 1% приводит к росту цены на недвижимость на 0,2443%.
2. Динамика заработной платы воздействует на ценообразование на рынке жилья в России с 5-м и 6-м лагом в моделях стандартной и байесовской векторной авторегрессии, соответственно. Остальные параметры влияют на зависимую переменную в текущем периоде.
Ну, во-первых, не могу не отметить пункт номер два. Кто бы мог подумать, что рост доходов населения подстёгивает дельцов задирать цены? Но это сарказм. На самом деле, самой мякоткой здесь является первый пункт. Господа научные сотрудники взяли такие показатели, как:
- темпы прироста стоимости жилья;
- темпы прироста объёмов работ в строительстве;
- темпы прироста объёмов ипотеки (всей ипотеки по РФ);
- темпы прироста реальной заработной платы (всей зарплаты по РФ).
И засчитали господа учёные показатели 3 и 4, как рост именно оплаченного спроса со стороны мигрантов. Почему? Потому что покзатель 2 тоже вырос! Вот чем мы прогневали пролетарского Аллаха так сильно, что он нам ниспослал таких учёных?
Во-первых, взятые данные не показывают, какой именно процент увеличения зарплаты и какой процент увеличения объёмов работ пришёлся именно на мигрантов. Может есть некоторое расхождение в росте этих показателей? Во-вторых, использованные данные совсем не показывают, какой же объём ипотечных кредитов выдан именно мигрантам. В-третьих, такое дело… мигранты ведь свои доходы отсылают зарубеж в массе своей. Особенно вот те, кого на стройки завозят (чью рабочую деятельность попытались, собственно, рассмотреть господа учёные, взяв показатель по виду деятельности «Строительство» из Росстата). Так что надо смотреть не на то, выросли доходы у них или нет (хотя и этого не рассмотрели, фактически), а на то, какую часть из них они оставили на своё потребление здесь, не отослав их родне домой. И, в-четвёртых, вообще нет информации о том, какая же доля из скупленного жилья была куплена именно мигрантами. То есть нет вообще никаких данных о влиянии тех самых мигрантов на цену через платёжеспособный спрос.
И, собственно, самое главное: вот эта зависимость, которую они намерили… Почему у господ учёных нигде не возникло сомнения? Ведь они нашли не зависимость одного от другого, но соотношение, в котором на них влияет что-то третье! И третье это — инвестиции в строительство. Именно под них завозится рабочая сила (именно строительный сектор у нас создаёт наибольший прирост миграции из стран Средней Азии), и именно чтобы отбить эти инвестиции, обернув их прибылью, потом подымаются цены на всё нераспроданное жильё. И, как следствие особенностей рынка, на всё жильё вообще, включая вторичное. Такие вот у нас учёные, такие вот они научные работы публикуют, да…
Но я бы не узнал никогда об этом исследовании, если бы не прочёл статью некого политолога (не совсем понятно, что эта за специальность такая) Ильи Ухова «Мигранты разгоняют цены на недвижимость» в сетевом издании «ВЗГЛЯД.РУ». Вот такое пишет этот политолог в своей статье:
…
Гипотеза о том, что миграция и нелегальный ее компонент в частности сильно повышает стоимость жизни для коренного населения, подтверждается целым рядом недавних исследований в различных странах.
…
Таким образом, миграция что в Австралии, что в США, что в России – разгоняет стоимость жилья, приводит к перенапряжению социальной инфраструктуры и вынуждает государство (то есть в конечном итоге нас с вами через налоги и отчисления) оплачивать весь этот многонациональный банкет.
Наш политолог приходит к таким выводам, опёршись на следующие данные:
- в Австралии цены на недвижимость падают с падением прироста миграции;
- в США цены растут с приростом миграции;
- ну и вот это исследование об наших реалиях, которые мы разобрали чуть выше.
Ну то есть рандомные наблюдения об Австралии, в которой рынок жилья совсем не похож на наш. Как, впрочем, и миграционная составляющая. Какие-то наблюдения об США, где даже в самой статье отмечается, что под 8 млн мигрантов предпологается строительство лишь 1,5 млн домов (одноэтажная Америка она такая), что собственно и разгоняет цену на недвижимость. Ну и мы в России, у которых более половины недвжики нераспроданной стоит. И всё это в одном ряду. Ну да, ну да…
Кстати, а ничего, что в исследовании относительно РФ, как и в статье про Австралию, вообще нет ни слова про нелегальную миграцию и про какое-либо напряжение социальной инфраструктуры? Как и про какой-то там многонациональный банкет? Это политолог Илья весьма вольно фрагмент из статьи о США экстраполирует и на нас, и на Австралию. Очень-очень профессионально. Браво!
Вот так и живём, что у нас учёные могут померить зависимость между двумя явлениями, которые, на самом деле, существуют совершенно параллельно, и не найти третьего, которое на первые два и влияет. Так и живём, что у нас толковые политологи, имеющие трибуну в СМИ, по поводу и без пристёгивают везде мигрантов.
За что нам всё это?